Nowe przepisy dotyczące obowiązkowych przeglądów instalacji elektrycznej w budynkach wielorodzinnych 2026

Rok 2026 przyniesie znaczące zmiany w polskim prawie budowlanym dotyczącym eksploatacji instalacji elektrycznych w budynkach wielorodzinnych. Nowelizacja przepisów, nad którą pracowano przez kilka lat, ma na celu zwiększenie bezpieczeństwa mieszkańców, ograniczenie liczby pożarów spowodowanych wadliwymi instalacjami elektrycznymi oraz dostosowanie polskich standardów do wymogów unijnych. W niniejszym artykule omawiamy najważniejsze zmiany, jakie czekają właścicieli nieruchomości, wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie oraz zarządców budynków.

Dlaczego zmiany są konieczne?

Statystyki straży pożarnej nie pozostawiają złudzeń – wadliwe instalacje elektryczne są jedną z głównych przyczyn pożarów w budynkach mieszkalnych w Polsce. Według danych Komendy Głównej Państwowej Straży Pożarnej, w ostatnich latach około 20–25% wszystkich pożarów budynków wielorodzinnych miało podłoże elektryczne. Wiele z tych tragedii można by uniknąć dzięki regularnym i rzetelnym przeglądom technicznym.

Dotychczasowe przepisy, oparte na Prawie budowlanym z 1994 roku, wymagały przeprowadzania okresowej kontroli instalacji elektrycznej co 5 lat. Jednak w praktyce wiele budynków – szczególnie starszych kamienic i bloków z wielkiej płyty – nie było poddawanych regularnym inspekcjom, a wykonywane przeglądy bywały powierzchowne i niewystarczające. Nowe regulacje mają ten stan rzeczy zmienić.

Najważniejsze zmiany w przepisach od 2026 roku

1. Skrócenie okresu między przeglądami

Jedną z kluczowych zmian jest skrócenie obowiązkowego okresu między przeglądami instalacji elektrycznych. Zgodnie z nowymi przepisami:

  • Budynki wybudowane przed 1980 rokiem – obowiązkowy przegląd co 3 lata (dotychczas co 5 lat)
  • Budynki wybudowane w latach 1980–2000 – obowiązkowy przegląd co 4 lata
  • Budynki wybudowane po 2000 roku – obowiązkowy przegląd co 5 lat (bez zmian)
  • Budynki po przeprowadzonych remontach instalacji elektrycznej – przegląd wymagany przed ponownym oddaniem instalacji do użytku oraz po upływie 2 lat od zakończenia prac

Skrócenie okresu między kontrolami dla starszych budynków wynika z faktu, że instalacje elektryczne wykonane przed dekadami były projektowane z myślą o znacznie mniejszym obciążeniu niż to, z którym mamy do czynienia współcześnie. Klimatyzatory, indukcyjne płyty grzewcze, ładowarki do samochodów elektrycznych czy rozbudowane systemy smart home generują obciążenie, którego stare sieci po prostu nie były w stanie przewidzieć.

2. Rozszerzony zakres przeglądu

Nowe przepisy precyzują, co dokładnie musi obejmować przegląd instalacji elektrycznej w budynku wielorodzinnym. Dotychczasowe regulacje były w tym zakresie niewystarczająco szczegółowe, co prowadziło do znacznych rozbieżności w jakości wykonywanych kontroli. Od 2026 roku obowiązkowy przegląd musi obejmować:

  • Kontrolę stanu technicznego rozdzielnicy głównej i tablic piętrowych
  • Pomiary rezystancji izolacji przewodów
  • Sprawdzenie skuteczności ochrony przeciwporażeniowej
  • Weryfikację działania wyłączników różnicowoprądowych (RCD)
  • Ocenę stanu przewodów i kabli w częściach wspólnych budynku
  • Kontrolę instalacji odgromowej i uziomów
  • Przegląd oświetlenia awaryjnego i ewakuacyjnego
  • Ocenę stanu gniazd i wyłączników w częściach wspólnych
  • Weryfikację oznakowania instalacji i dokumentacji technicznej

Co istotne, nowe przepisy wprowadzają obowiązek dokumentowania wszystkich pomiarów w formie cyfrowej i przekazywania ich do centralnego rejestru prowadzonego przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego (GUNB). To przełomowa zmiana, która umożliwi systematyczne monitorowanie stanu technicznego zasobów mieszkaniowych w całym kraju.

3. Wymagania dla osób przeprowadzających przeglądy

Nowe przepisy zaostrzają również wymagania wobec osób i firm uprawnionych do przeprowadzania przeglądów. Dotychczas wystarczyły uprawnienia elektryczne w grupie E lub D, jednak od 2026 roku obowiązkowe będzie:

  • Posiadanie uprawnień budowlanych w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń elektrycznych i elektroenergetycznych
  • Ukończenie dodatkowego szkolenia z zakresu diagnostyki instalacji elektrycznych w budynkach wielorodzinnych (certyfikat odnawialny co 5 lat)
  • Posiadanie odpowiednio skalibrowanego i certyfikowanego sprzętu pomiarowego
  • Przynależność do rejestru uprawnionych kontrolerów instalacji elektrycznych prowadzonego przez GUNB

Wymóg rejestracji kontrolerów ma wyeliminować z rynku podmioty wykonujące przeglądy pozorne – bez odpowiedniej wiedzy i sprzętu. Każdy sprawdzający będzie widoczny w publicznym rejestrze, co znacząco ułatwi weryfikację jego uprawnień przez zleceniodawców.

Odpowiedzialność właścicieli i zarządców nieruchomości

Nowe przepisy jednoznacznie określają, kto ponosi odpowiedzialność za przeprowadzenie obowiązkowych przeglądów. W przypadku budynków wielorodzinnych obowiązek ten spoczywa na:

  • Wspólnotach mieszkaniowych – zarząd wspólnoty jest odpowiedzialny za zlecenie przeglądu, przechowywanie dokumentacji oraz realizację zaleceń pokontrolnych
  • Spółdzielniach mieszkaniowych – obowiązek ten spełnia zarząd spółdzielni
  • Właścicielach budynków czynszowych – bezpośrednia odpowiedzialność właściciela lub upoważnionego zarządcy nieruchomości

Nowe regulacje wprowadzają też osobistą odpowiedzialność osób zarządzających nieruchomością. Prezes zarządu wspólnoty lub spółdzielni, który świadomie dopuszcza do eksploatacji budynku bez wymaganego przeglądu, może ponieść konsekwencje prawne, w tym odpowiedzialność karną w przypadku zaistnienia zdarzenia wynikającego z zaniedbania.

Sankcje za brak przeglądu

Kary za nieprzestrzeganie nowych przepisów zostały znacząco zaostrzone. Zgodnie z nowelizacją:

  • Grzywna za brak wymaganego przeglądu wyniesie od 5 000 do 50 000 złotych
  • W przypadku stwierdzenia rażących nieprawidłowości w instalacji i braku działań naprawczych możliwe jest wydanie nakazu opróżnienia budynku
  • Organy nadzoru budowlanego uzyskają prawo do przeprowadzania kontroli bez uprzedniego powiadomienia zarządcy
  • Informacja o braku aktualnego przeglądu będzie wpisywana do publicznego rejestru budynków, co wpłynie na możliwość sprzedaży lub wynajmu lokali

Co z instalacjami w lokalach mieszkalnych?

Nowe przepisy dotyczą przede wszystkim części wspólnych budynku (klatki schodowe, piwnice, wózkarnie, rozdzielnie, dachy). Instalacje wewnątrz lokali mieszkalnych nadal pozostają w gestii właścicieli lub najemców, jednak przepisy wprowadzają istotną nowość:

W przypadku zgłoszenia przez właściciela lub najemcę podejrzenia nieprawidłowości w instalacji elektrycznej lokalu, zarządca budynku będzie miał obowiązek zorganizowania kontroli w terminie 30 dni. Ponadto, przy sprzedaży lub wynajmie lokalu, nowe przepisy przewidują obowiązek przedstawienia świadectwa stanu instalacji elektrycznej lokalu – dokumentu analogicznego do świadectwa charakterystyki energetycznej.

Jak przygotować się do zmian?

Zarządy wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych powinny już teraz podjąć odpowiednie kroki, aby być gotowymi na wejście nowych przepisów w życie. Oto praktyczne wskazówki:

  1. Zweryfikuj datę ostatniego przeglądu – sprawdź, kiedy przeprowadzono ostatnią kontrolę instalacji elektrycznej i czy spełniała ona obowiązujące wówczas wymogi.
  2. Skompletuj dokumentację techniczną – nowe przepisy wymagają posiadania kompletnej dokumentacji, w tym schematów instalacji i protokołów pomiarowych.
  3. Zaplanuj budżet – przeglądy wykonywane według nowych, rozszerzonych wymogów będą droższe od dotychczasowych. Warto zarezerwować odpowiednie środki w funduszu remontowym.
  4. Wybierz uprawnionego kontrolera – po uruchomieniu rejestru GUNB sprawdź, czy wybrany elektryk figuruje wśród uprawnionych kontrolerów.
  5. Zaplanuj prace naprawcze – jeśli przegląd wykaże nieprawidłowości, nowe przepisy będą wymagały ich usunięcia w ściśle określonych terminach.

Korzyści z nowych regulacji

Choć nowe przepisy niosą ze sobą dodatkowe obowiązki i koszty, ich długofalowe skutki powinny być korzystne dla wszystkich stron. Regularne i rzetelne przeglądy pozwolą na:

  • Znaczące zmniejszenie ryzyka pożarów z przyczyn elektrycznych
  • Wykrywanie usterek na wczesnym etapie, zanim staną się przyczyną kosztownych awarii
  • Obniżenie kosztów ubezpieczenia nieruchomości (ubezpieczyciele coraz częściej uzależniają wysokość składek od aktualności przeglądów technicznych)
  • Zwiększenie wartości nieruchomości dzięki udokumentowanemu, dobremu stanowi technicznemu
  • Ochronę życia i zdrowia mieszkańców

Podsumowanie

Nowe przepisy dotyczące obowiązkowych przeglądów instalacji elektrycznych w budynkach wielorodzinnych, wchodzące w życie w 2026 roku, stanowią ważny krok w kierunku poprawy bezpieczeństwa polskich nieruchomości. Skrócenie okresów między przeglądami dla starszych budynków, rozszerzenie zakresu kontroli, digitalizacja dokumentacji oraz zaostrzenie wymagań wobec kontrolerów – to zmiany, które wymuszą wyższy standard przeprowadzanych inspekcji.

Zarządcy nieruchomości powinni potraktować nadchodzące zmiany nie jako dodatkowe obciążenie, ale jako szansę na systematyczne zadbanie o stan techniczny zarządzanego majątku. Warto już teraz skonsultować się z uprawnionym elektrykiem lub firmą zajmującą się przeglądami instalacji, aby ocenić stan obecny i zaplanować działania wymagane przez nowe przepisy.

Artykuł ma charakter informacyjny. W celu uzyskania szczegółowych informacji dotyczących Twojej nieruchomości skonsultuj się z uprawnionym specjalistą lub prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym.